Pourquoi choisir une assistance à maîtrise d'ouvrage dans les projets complexes ?

L'assistance à maîtrise d'ouvrage a pour but d'aider le maître d'oeuvre au cours de la réalisation de son projet. Pourquoi y faire appel ? 

L’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO ou AMOA) est vouée à accompagner le maître d’ouvrage (MOA) dans l’accomplissement de son programme immobilier. Elle ne doit pas être confondue avec la maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD), mandataire responsable juridiquement, ou encore le maître d’œuvre (MOE), véritable chef de projet de construction.

Le promoteur immobilier, également maître d’ouvrage, exprime des besoins attachés à son projet de construction en terme de solutions techniques, de délais, ou encore de budget. Pour la réalisation de son ouvrage, il doit par ailleurs respecter ses obligations légales et contractuelles tout en organisant la conduite du chantier.

Cette charge est d’autant plus importante que le projet immobilier est complexe. La conséquence des problèmes, généralement financière, est proportionnelle à la taille du projet. C’est là qu’entre en jeu l’AMO qui va s’attacher à faciliter le déroulement du projet dans la satisfaction des besoins exprimés par le MOA. 

1. Quelles missions peut-on confier à une assistance à maîtrise d’ouvrage?

L’influence de la loi MOP pour les marchés publics et la complexification des programmes immobiliers ont généré ces dernières années une professionnalisation du maître d’ouvrage. C’est au cours de cette tendance nette que la place de l’assistance à maître d’ouvragea pris toute son importance.

L’étendue des missions de l’AMO n’ayant pas de cadre légal, elle n’est définie que par les termes du contrat avec le MOA. Ce sont avant tout des prestations d’assistance et de conseil qui portent sur les activités dévolues au maître d’ouvrage lui-même. Son intervention dépend donc des attentes de celui-ci. 

a. Phase de conception du projet

Parfois, le maître d’ouvrage souhaite être accompagné, dès les premiers instants du projet immobilier, lors de la définition même des besoins. L’assistance à maîtrise d’ouvrage peut être alors amenée à :

- Mettre en place le projet

Force de proposition, l’AMO organise la gestion du projet. Elle détermine le cahier des charges, identifie les différents acteurs ainsi que leurs missions et les grandes phases du programme immobilier.

- Procéder à la recherche foncière 

Dans le respect des exigences et des spécifications, elle peut être en charge de trouver le terrain avec la localisation idéale.

- Établir un budget prévisionnel et un plan de financement

Un accompagnement plus spécifique porte sur la gestion financière. Il s’agit de compiler les coûts induits par le projet : conception, construction, pilotage, communication, finances et administration... 

- Faire une étude de faisabilité

Dans le cadre d’une mission plus globale, l’assistance à maître d’ouvrage a la compétence pour établir une analyse complète du projet. Elle étudie la faisabilité de l’opération de construction au regard des contraintes techniques, administratives, et financières. Elle accompagne ainsi le MOA dans sa prise de décision.

b. Phase pré-opérationnelle de réalisation

La conception du programme bouclée, la réalisation de l’ouvrage se dessine plus clairement :

- Organiser les actes notariés

Négocier les conditions de la promesse de vente, maîtriser les conditions suspensives des VEFA ou gérer la vente à un investisseur sont des missions que l’AMO peut prendre en charge.

- Rencontrer les collectivités pour se concerter et négocier

La gestion de l’ensemble des autorisations administratives dans un programme immobilier neuf complexe est une étape lourde. Permis de démolir, permis d’aménager, permis de construire, agréments, changement d’usage ou de destination, CDAC... Les obtenir en temps et en heure n’est pas une mince affaire !

c. Phase opérationnelle de pilotage

La coordination du déroulement du projet est le cœur de l’activité de l’AMO :

- Coordonner la consultation des entreprises

De la relecture du DCE rédigé par l’architecte au choix des prestataires en passant par dépouillement des appels d’offres, l’assistance à maître d’ouvrage porte ici sur les compétences techniques.

- Piloter le chantier

En coordination avec l’architecte, l’AMO gère le suivi du chantier, de la DROC à la réception des travaux. Il rend compte au maître d’ouvrage de l’avancement des travaux jusqu’à leur achèvement. Lors des réunions de chantier, il est le lien entre les entreprises, l’architecte et le MOA qu’il représente.

d. Phase post-opérationnelle de suivi

Lors de cette phase, l’assistance à maîtrise d’ouvrage va s’assurer de la conformité des travaux et la mise en exploitation de l’opération :

- Assurer le suivi des garanties

À l’issue de l’exécution des travaux, la période des garanties (parfait achèvement, bon fonctionnement et décennale) s’ouvre. Le MOA peut décider de confier la relation client à l’AMO pour la gestion de la mise en œuvre de ces assurances.

- Établir les DOE et DIUO

La clôture du projet immobiliers’effectue par la réalisation par l’architecte du dossier des ouvrages exécutés et du dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage. Le suivi de cette mission peut être assumé par l’AMO.

2. Quels sont les avantages de l’assistance à maîtrise d’ouvrage ?

L’utilité de l’accompagnement d’une assistance à maîtrise d’ouvrage dépend tant de la personnalité du promoteur immobilier et de ses compétences que des spécificités du projet lui-même. Mais les avantages indéniables sont :

a. Le gain de temps

Un programme immobilier est une accumulation de tâches chronophages, notamment administratives, qui n’ont rien à voir avec la réalisation des travaux. S’appuyer sur un AMO pour les exécuter permet au maître d’ouvrage de se concentrer sur les aspects essentiels ou les difficultés spécifiques de l’opération. Le contrat étant « à la carte », il peut se décharger des actions qu’il souhaite.

b. L’expertise

Les AMO sont des experts en gestion de projet qui disposent aussi de compétences techniques poussées. Ceci leur permet de guider les intervenants, de les accompagner dans une conduite de changement et de superviser le maître d’œuvre d’exécution. Le stress du chef d’orchestre n’est plus l’affaire du MOA !

c. L’indépendance

La neutralité de l’assistance à maître d’ouvrage est un gage d’efficacité. Sa qualité de consultant externe lui permet d’exiger ou de prendre des positions difficiles à tenir pour le maître d’ouvrage lui-même. Ce dernier est son client : son objectif sera avant tout sa satisfaction.

Les bénéfices de choisir une assistance à maîtrise d’ouvrage sont certains. L’objection du coût est aisément écartée lorsqu’on constate que les économies réalisées par ses interventions permettent d’en couvrir largement les frais