Promoteurs immobiliers : en quoi consiste la coordination des chantiers entre les différents acteurs ?

Lors d'un processus de construction, la coordination des intervenants est essentielle quant au bon déroulement du chantier.

Un programme immobilier mobilise un très grand nombre d’intervenants. Pendant toute la durée d’un chantier, les différents acteurs se succèdent et parfois même travaillent de concert pendant quelques temps. 

La difficulté consiste alors à faire en sorte que leurs travaux se combinent efficacement, tant en termes de respect du planning que de réalisation des tâches. Car souvent, chacun a une vision du chantier spécifique à sa propre activité. Et celle-ci est rarement celle du voisin...

Il est donc essentiel de coordonner tout ce petit monde pour mener à son terme le projet de construction dans les délais et en sécurité.

1. Les intervenants à l’acte de construire

Le promoteur immobilier s’entoure d’intervenants aussi variés que complémentaires. Ceux-ci sont généralement les mêmes pour un chantier d’immobilier neuf que de rénovation. On peut les regrouper en 4 grandes catégories :

a. Le Maître d’ouvrage

Le maître d’ouvrage (MOA) est le commanditaire pour le compte de qui le programme immobilier est réalisé. Pour la mise en œuvre de son projet de construction,il doit déterminer des objectifs qui seront réalisés suivant un budget et un planning (voir notre article : Quelles sont les grandes étapes d’un chantier de construction pour un promoteur immobilier ?).

Le maître d’ouvrage est juridiquement un « non sachant », c’est-à-dire qu’il n’est pas responsable de la réalisation technique de son programme immobilier. C’est la raison pour laquelle il délègue cette mission à un promoteur immobilier et se fait souvent assister par un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO).

b. Le Maître d’œuvre

Le maître d’œuvre est le technicien sur lequel s’appuie le maître d’ouvrage pour penser et réaliser son projet. Ses missions peuvent être la conception et/ou l’exécution de l’ouvrage.

·      Le maître d’œuvre de conception

En premier lieu, le projet de construction est réfléchi bien en amont de sa réalisation, c’est-à-dire depuis plus d’un an, à l’occasion de l’étude de faisabilité sur le terrain envisagé.  Le maître d’œuvre s’appuie alors sur les règles d’urbanisme locales et sur les demandes spécifiques du client (esthétique, équipement, technique particulière...) pour faire des propositions.

·      Le maître d’œuvre d’exécution

Ensuite, le bien doit être réalisé. Le maître d’œuvre dirige les travaux dont il contrôle la bonne exécution dans le respect du budget et des délais. Pour ce faire, il réalise les plans d’exécution qui permettront à chaque entreprise de savoir précisément ce qu’elle doit effectuer comme prestation.

c. Les bureaux d’études techniques et de contrôle

Les bureaux d’études techniques assistent le maître d’œuvre dans une spécialité technique d’ingénierie (structure, énergie, acoustique, fluide...).Ils permettent ainsi l’assurance de faisabilité sur des aspects très pointus.

Quant à eux, les bureaux de contrôle vérifient si l’ouvrage respecte les normes NF de construction.

Ces professionnels peuvent intervenir avant, pendant ou même après la durée du chantier, selon les besoins.

d. Les entreprises et fournisseurs

Les entreprises de construction procèdent à la réalisation concrète du programme immobilier en collaboration avec leurs fournisseurs de matériaux et de matériels. Il peut s’agir d’une entreprise générale qui exécute la totalité du chantier, ou des entreprises en corps d’état séparés (VRD,maçonnerie, plomberie, menuiserie, couverture...). 

2. Les coordonnateurs de chantier

On peut donc dire qu’un chantier est une succession de tâches exécutées par différents acteurs en vue de l’achèvement de l’ouvrage. Mais la plus grande difficulté consiste à faire en sorte que tous se succèdent en sécurité et de manière appropriée suivant l’avancement du chantier. 

a. Le coordonnateur OPC

La mission du coordonnateur OPC, communément appelé « Pilote » est l’Ordonnancement, le Pilotage et la Coordination du chantier. Son travail est d’organiser l’exécution des missions de tous, c’est-à-dire :

- Déterminer l’enchaînement des tâches dans la maîtrise du planning

- Harmoniser les travaux (y compris les études et l’exécution des plans)

- Mettre en application les mesures prédéfinies, jusqu’à la levée des réserves

Chef d’orchestre et élément central de communication entre toutes les entreprises, le coordonnateur OPC permet de centraliser les informations et met de la fluidité dans l’exécution du chantier. Son action a de ce fait une incidence sur la maîtrise des coûts.

b. Le coordonnateur SPS

Le maître d’ouvrage a l’obligation de faire appel à un coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé lorsque plusieurs entreprises interviennent simultanément sur son chantier immobilier. En effet, afin de prévenir les risques professionnels, assurer la santé et la sécurité des travailleurs, il met notamment en œuvre : 

- La planification des interventions (successives ou simultanées) pour éviter les risques liés à la coactivité

- L’établissement du registre des interventions

- L’inspection des entreprises

- L’intégration de dispositions préventives pour les interventions ultérieures (DIUO)

Il est un acteur majeur du chantier, avec une responsabilité pénale, qui garantit le travail en toute sécurité.

3. La révolution BIM

L’arrivée du BIM a bouleversé les métiers de la coordination de chantier. 

En effet, plus le projet immobilier comporte d’intervenants, plus les organiser et les maîtriser devient complexe. Le BIM permet le partage sur une plateforme collaborative d’une maquette unique et commune : l’avancement, les matériaux utilisés, les délais... tout est visible sur un seul support numérique.

Ainsi, les contraintes techniques liées à l’organisation du chantier, projetées dans l’espace, permettent une approche concrète et pratique. Les conflits, les pertes de temps, les erreurs sont réduites au minimum.

Cet outil est autant bénéfique pour les acteurs du chantier que pour le Maître d’ouvrage. Les réunions deviennent fluides et efficaces : le BIM apporte la réactivité immédiate aux prises des décisions. Mais il va bien au-delà de la réalisation du chantier car les informations collectées pourront également être utilisées par les exploitants ultérieurs de l’ouvrage.

Pour les promoteurs immobiliers, coordonner les chantiers entre les différents acteurs est souvent un casse-tête. Les intervenants ont leurs propres contraintes et il n’est pas aisé de les faire communiquer entre eux. C’est pourquoi mieux vaut donner cette mission a des coordonnateurs professionnels OPC et SPS. Mais la digitalisation du BTP et de l’immobilier tend à faire évoluer ces métiers qui doivent désormais composer aussi avec des outils numériques d’un nouveau temps.