Les 5 étapes à suivre pour maîtriser la livraison d'un programme immobilier

C'est au constructeur de mettre à disposition l'ouvrage achevé. Voici les 5 étapes à suivre pour une livraison réussie. 

La livraison d’un programme immobilier est l’aboutissement de nombreux mois, voire d’années, de travaux de construction. Elle est censée augurer de la bonne réalisation des travaux et de la satisfaction du client. Mais elle génère essentiellement des conséquences juridiques notables, tant pour le promoteur immobilier que pour l’acquéreur.

En matière de Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), elle rend la vente effective. Si elle est organisée au mieux, elle écarte le risque d’avoir de nombreuses réserves à lever ou que l’acquéreur la refuse, tout simplement.

1. Étape 1 : l’achèvement des travaux

Avant toute livraison, il faut au préalable s’assurer que le chantier est terminé et que les travaux sont bien achevés, conformément à ce qui a été commandé. Cette étape, souvent méconnue des acquéreurs, n’en est pas moins importante sur le plan du droit de la construction. La notion d’achèvement est définie par l’article R261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation de la manière suivante : 

« L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé (...) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, (...), à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution (...). Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité (...) ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits (de) l'acquéreur (..). »

Ainsi, le promoteur immobilier effectue une visite du bien préalable à la réception au cours de laquelle il constate s’il est habitable ou pas. Si c’est le cas, malgré quelques malfaçons, il peut planifier une réception des travaux dans de bonnes conditions. Dans le cas contraire, les travaux se poursuivent.

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2. Étape 2 : la réception des travaux

Le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le commanditaire des travaux, réceptionne le chantier de l’entreprise de construction. Cet acte constitue un transfert de responsabilités du constructeur qui en avait la charge et la garde, au promoteur immobilier. 

a. Les différentes formes de réception

Cette passation peut se faire de 3 manières :

- La réception expresse

Il s’agit de la méthode la plus courante et la plus sûre. Les parties signent un document contradictoire : le procès-verbal de réception. Daté et signé, établi en plusieurs exemplaires, il peut comporter ou non des réserves, c’est-à-dire des désordres (malfaçons, non-façons et vices apparents).

- La réception tacite

Dans ce cas, aucun document n’est signé malgré la passation des travaux. Cette méthode basée sur une sorte de confiance engendre des difficultés à prouver le consentement mutuel en cas de conflit ultérieur.

- La réception judiciaire

En cas de désaccord sur la justification de la réception, les parties peuvent avoir recours à une décision de justice pour trancher.

b. Le début des garanties

La réception des travaux est centrale car elle conditionne le point de départ des garanties légales :

- La garantie de parfait achèvement : elle concerne la reprise des désordres notés au PV de réception et ceux apparus et signalés dans les 12 mois.

- La garantie de bon fonctionnement : les équipements qui peuvent être dissociés de la construction sont garantis pendant 2 ans.

- La garantie décennale : les désordres compromettant la solidité et la destination de l’immeuble sont garantis pendant 10 ans.

3. Étape 3 : la livraison au client 

Après avoir réceptionné les travaux, le promoteur immobilier peut convenir d’une date de livraison du logement neuf avec son client. Cette livraison, qui est une prise de possession par l’acquéreur avec la remise des clés formalise le transfert de propriété. Elle entraîne également le paiement du reliquat du prix de vente.

Généralement, elle s’organise de la même manière que la réception. Une visite de pré-livraison est organisée pour faire un état des lieux des travaux réalisés ou restants à exécuter. Cette visite anticipée a pour objectif que la livraison se déroule dans les meilleures conditions possibles.

Puis les parties se rencontrent pour signer un procès-verbal de livraison, avec ou sans réserves. L’acquéreur peut, dans un délai d’un mois, notifier en RAR au promoteur d’autres réserves dites, apparentes. En effet, les vices cachés doivent faire l’objet d’une procédure spécifique.

4. Étape 4 : la levée des réserves

Il est de la responsabilité des entreprises de procéder à la levée des réserves, tant à l’égard du maître d’ouvrage pour la réception que du client pour la livraison. Cette étape est toujours difficile car contraignante. En effet, les entreprises, qui ont fini le chantier et sont déjà partis sur un autre, peuvent rechigner à lever ces réserves. Car revenir leur fait perdre du temps et de l’argent. Afin d’éviter de telles situation, le contrat avec l’entreprise prévoit la plupart du temps un délai maximum de levée de réserves, ce qui permet au promoteur immobilier d’avoir un moyen de pression. 

C’est pourquoi anticiper les reprises des malfaçons avant la fin des travaux évite les défaillances d’entreprises et les procédures.

5. Étape 5 : la DAACT

L’ultime étape consiste, pour le bénéficiaire de l’autorisation de construire, à procéder à la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux dans les 90 jours. En adressant ce formulaire cerfa au service d’urbanisme instructeur, il s’engage sur l’achèvement des ouvrages et leur conformité à l’autorisation. 

C’est une procédure déclarative et l’administration a 3 mois (5 mois pour les secteurs protégés et les monuments historiques) pour contester. En cas de contestation, la mairie peut mettre en demeure le promoteur de se mettre en conformité.

Cette déclaration non contestée est à fournir à l’acquéreur qui peut prévoir dans son acte de VEFA le paiement d’une échéance à la remise de ce document.

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En définitive, la livraison d’un programme immobilier est un fait générateur de droits et de devoirs qu’il est nécessaire de préparer correctement. Anticiper la livraison réduit sensiblement les risques de procédures tant avec les entreprises qu’avec les acquéreurs.