3 astuces pour respecter les délais de livraison d'un programme

Livrer un programme immobilier en temps et en heure peut s’avérer complexe. Voici des astuces pour respecter les délais.

La tenue (ou non tenue) des délais de livraison d’un programme immobilier peut avoir de lourdes conséquences sur le budget alloué aux travaux de construction car un projet immobilier neuf est un enchevêtrement d’engagements contractuels. Si ceux-ci ne sont pas respectés, ils peuvent générer des indemnités de retard fort coûteuses pour le promoteur immobilier, voir des travaux supplémentaires qui vont gréver la marge. S’attacher à les honorer, tant que faire se peut, est donc une garantie de maîtrise de la ligne budgétaire.

Certes, certains retards de travaux sont considérés comme des cas de force majeure car ils ne peuvent être imputables au constructeur, c’est-à-dire qu’ils sont imprévisibles et irrésistibles. Ils sont alors prévus contractuellement et concernent généralement des conditions météorologiques extrêmes, des intempéries ou des grèves.

Dans les autres cas, certaines bonnes pratiques permettent de respecter les délais impartis et satisfaire l’acquéreur.

1. Planifier et anticiper

La première étape consiste à réaliser un planning de chantier qui sera le tableau de bord de toutes les parties au projet, du client au maître d’ouvrage en passant par les entreprises. Sa réalisation est donc capitale car le cadencement prévu va rythmer les interventions des uns et des autres. Pour cette raison, il est la colonne vertébrale de la partie construction du programme immobilier. On parle aussi de rétro-planning car il est établi à compter de la date de livraison prévisionnelle souhaitée : on déroule le film à l’envers pour déterminer qui fera quoi et quand. 

Chaque intervention par corps d’état est positionnée sur ce calendrier, avec une date de commencement et d’achèvement. Sont alors pris en compte les contraintes chronologiques et techniques, ce qui présuppose une parfaite connaissance des travaux de construction. 

Les répercutions sont financières :

- Pour le maître d’ouvrage et les acquéreurs qui vont débloquer les fonds

- Pour le maître d’œuvre qui va imputer les indemnités de retard aux entreprises

- Pour les entreprises qui vont affecter leurs ouvriers, organiser la location de matériels, payer les sous-traitants...

Ainsi, outre d’organiser, planifier permet d’anticiper les difficultés qui sont à l’origine des retards de travaux.

Par ailleurs, pour respecter les délais, il est important d’anticiper les complications. Certaines phases présagent de risques : il faut savoir les préparer en amont pour les surmonter rapidement. Les intervenants de chantier tels que le maître d’œuvre d’exécution, le coordinateur OPC, les bureaux d’études sont à même d’alerter sur ces points de blocages éventuels.

Nota : la disponibilité des matériaux est à l’origine de nombreux retards. Il est donc judicieux de bien préparer leurs périodes de livraison avec chacun des fournisseurs pour ne pas arrêter le chantier dans l’attente des approvisionnements.

2. Mobiliser et communiquer

Ensuite, l’équipe en charge du programme immobilier a un impact certain sur le respect des délais et donc sur la livraison prévisionnelle. En effet, une équipe performante,composée d’experts dans leur domaine, a de plus grandes chances de mener à bien sa mission, sans encombre. Mais bien s’entourer ne suffit pas : une équipe de football composée de meilleurs joueurs ne réussit pas s’il n’y a pas de cohésion et de motivation. 

C’est pourquoi le responsable du projet doit insuffler l’énergie suffisante pour mobiliser chaque intervenant à la construction. L’accompagnement, la reconnaissance, la présence du maître d’ouvrage doivent se ressentir sur place, pour qu’ils ne se sentent pas livrés à eux-mêmes. Les efforts mutuels sont toujours bien vus.

La cohésion et la mobilisation passent inévitablement par une communication performante. Compte tenu de la quantité d’acteurs participant à la construction, la circulation de l’information doit être optimale. Qui plus est lorsque ceux-ci ne se rencontrent jamais même si leurs travaux sont interdépendants. On comprend bien qu’il serait dommage que l’électricien tire ses fils dans des fourreaux mal positionnés, tout simplement parce qu’il n’a pas reçu l’information à temps !

Il se peut également que le promoteur immobilier modifie son programme. Soit parce qu’il l’a lui-même souhaité, soit parce qu’ils’agit d’une demande spécifique du client. Les répercussions étant généralement sur l’ensemble des intervenants, la communication des nouveaux plans d’exécution est ici centrale.

3. Contrôler et Agir 

La livraison d’un programme immobilier n’est réussie que si elle respecte la commande initiale, c’est-à-dire les contrats de VEFA. Elle emporte également la conformité des travaux aux autorisations de construire. Il appartient en conséquence au maître d’ouvrage de s’assurer que les conditions de chacun des marchés soient honorées et que les travaux obéissent à la réglementation.  

Les visites régulières du chantier, les rendez-vous hebdomadaires avec les entrepreneurs et la surveillance de l’évolution des travaux permettent d’avoir les informations en temps et en heure.

La réussite de la livraison dépend aussi de la capacité du promoteur immobilier à réagir rapidement et efficacement face aux situations de blocage. Le contrôle ne sera utile que s’il est suivi d’une action appropriée. Ainsi, en cas de défaillance d’entreprise par exemple, une mise en demeure et une substitution rapide s’imposent.

Le suivi du coût global pour le maître d’ouvrage et des encaissements pour les entrepreneurs est le fil conducteur de tout chantier. L’aspect financier peut donc constituer un bon moyen de pression pour faire respecter les délais impartis.

Attendre la réception du bien immobilier ou la remise des clés pour constater des anomalies et la situation de blocage est garantie ! Si les réserves à réception pour le maître d’ouvrage, ou à livraison pour le client, sont trop importantes, la réception des travaux ou la livraison peuvent être tout bonnement refusées. De même, les vices cachés peuvent coûter très cher.

Tout compte fait, les astuces pour respecter les délais de livraison peuvent se résumer en deux mots : 

- La préparation : la performance est nécessairement liée à une préparation minutieuse du projet avec des collaborateurs qui maîtrisent leur sujet

- L’omniprésence : le promoteur immobilier doit être en permanence au courant de ce qui se passe sur le chantier et faire sentir sa présence.

Certaines innovations numériques font évoluer ces méthodes et permettent ainsi de les optimiser pour un résultat de plus en plus performant.