La VEFA : responsabilité(s), obligations et garanties.

En tant que vendeur en VEFA, quels sont les risques dont il faut se prémunir ? 

La VEFA, ou vente en l'état futur d'achèvement, ne connaît pas la crise. Mais si le marché du neuf est porté par ces contrats de réservation sur des habitations en cours de construction, ce type de transactions immobilières soulève pour le constructeur-promoteur et l’acquéreur des questions assurantielles.

Qu’est-ce qu’une VEFA ?

Comme son nom l'indique, la VEFA permet d'acheter un bien immobilier encore inexistant ou en cours de construction. Généralement réalisée sur plan, cette solution immobilière ne diffère pas d'une transaction classique. Un contrat de vente est alors conclu entre l'acquéreur et le promoteur. À la signature, l'acquéreur devient propriétaire du sol puis de l'habitation au furet à mesure de sa construction. 

Le transfert de risque au cœur des enjeux assurantiels

Dans ce cas de figure, le transfert des risques s’effectue de façon progressive impliquant des garanties à chaque étape. Ainsi, si un bon nombre de garanties contractuelles sont attachées à la VEFA, notamment d’ordre financières et technique, l’obligation de souscription pour les constructeurs-promoteursà une assurance construction (dommage-ouvrage) vient parfaire la protection des acquéreurs. 

Je suis vendeur en VEFA, quels sont les régimes de responsabilités applicables ?

Comme pour tout constructeur-promoteur, en droit de la construction, le régime de responsabilité s’exerce à un double niveau. D’une part, une obligation d’assurance de responsabilité décennale et d’autre part une assurance obligatoire « dommages-ouvrage ». 

Pourquoi l’assurance obligatoire dommage-ouvrage(DO) assure une protection optimisée pour la VEFA ?

L’assurance dommage-ouvrage (DO) est une assurance obligatoire pour toutes les constructions neuves. Elle garantit le remboursement ou la réparation des désordres relevant de la garantie décennale et biennale, sans être soumis à l’attente d’une décision de justice statuant sur les éventuelles responsabilités des acteurs impliqués. L’indemnisation des dommages est donc facilitée.

Dans le cadre d’une VEFA, l’assurance DO assure une protection optimisée en ce qu’elle vient compléter l’ensemble des garanties liées à laVEFA, à la charge du constructeur-promoteur, que sont : la garantie de remboursement, la garantie de livraison (ou garantie financière d’achèvement),la garantie des vices apparents, la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement (garantie biennale), la garantie décennale et la garantie phonique. 

A noter qu’en VEFA, l’assurance DO est obligatoirement souscrite parle constructeur-promoteur pour le compte de l’acheteur, avant l’ouverture du chantier. Elle commencera à produire ses effets à l’issue de la garantie de parfait achèvement et se poursuivra jusqu’à la fin de la garantie décennale.Elle a ainsi une durée de 9 ans.

Quels sont les risques couverts par l’assurance DO dans le cadre d’une VEFA ?
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Dans le cadre d’une VEFA, sont couverts par l’assurance DO tous les risques compromettant la solidité du bien (malfaçons ayant un impact direct), ainsi que l’ensemble des défauts touchant à l’étanchéité de la toiture, ainsi que l’isolation thermique des murs et équipement indissociables du bien (leur dépose, démontage ou remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l’ouvrage).

Quels sont les risques exclus de l’assurance DO dans le cadre d’une VEFA ?

Ne sont pas couverts par l’assurance DO dans le cadre d’une VEFA : le non-achèvement des travaux dans les délais, ainsi que les sinistres qui surviennent durant la période des travaux. Ces derniers, relevant de votre responsabilité professionnelle d’entrepreneur, sont couverts par d’autres garanties financières et techniques évoqués précédemment.

Comment faire jouer son assurance DO dans une VEFA ? 

Pour toute survenance d’un sinistre couvert par l’assurance DO, il revient à l’acheteur en VEFA d’en alerter l’assureurDO dans les 5 jours suivant la connaissance du désordre par lettre recommandée, afin d’obtenir indemnisation pour réparation (sans aucune franchise). C’est ensuite au tour de l’assureur dommage-ouvrage de se retourner contre le/les responsable(s) du sinistre pour obtenir réparation, sous condition de prouver que cela relève de la responsabilité décennale et que cela est imputable au constructeur.

En cas de refus de réparation des dommages par l’entreprise concernée, il sera possible, pour un désordre d’un montant ≤ 10.000€ de saisir un juge du Tribunal d’Instance, au-delà de ce montant, il faudra saisir le Tribunal de Grande Instance.

Qui pour vous accompagner dans la souscription d’une assurance DO ?

Dans un contexte législatif, règlementaire et jurisprudentiel déjà cadré, le régime du VEFA s’avère perfectible. Si la loi ELAN est venue renforcer les obligations des constructeur-promoteuren termes de garanties financières (remboursement des sommes déjà versées), des risques persistent. D’où la forte recommandation, en fonction de la nature et complexité des immeubles concernés, de faire appel à des experts de l’assurance construction pour la mise en place d’assurances DO. Parmi ces experts, outre les assureurs, les courtiers spécialisés en assurance construction pourront, suite à un audit global des risques grâce à leur expertise technique et juridique, vous conseiller sur les meilleures couvertures à mettre en place, en termes d’assurance DO.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à vous rapprocher du Cabinet Chevreuse Courtage, courtier indépendant, expert de l’assurance construction.