En quoi consiste l’étude détaillée d’un projet de construction ?

L'étude détaillée d'un projet de construction représente un réel point d'appui pour le maître d'ouvrage.

Pour la réalisation de son projet de construction, le maître d’ouvrage doit suivre un processus établi par les architectes et les maîtres d’œuvre afin que l’exécution des travaux respecte parfaitement les règles de l’art. Cela consiste en une succession d’étapes qui ont chacune leur importance. L’avant-projet détaillé (APD) relève de la phase des études d’avant-projet qui succèdent aux études d’esquisses et précèdent la conception approfondie du bâtiment. La maîtrise d’ouvrage, convaincue par l’étude de faisabilité, confie alors cette mission à la maîtrise d’œuvre. Le projet de construction neuve ou de réhabilitation passe de ce fait à la vitesse supérieure.

Quelles sont les finalités de l’avant-projet détaillé ?

Tout comme l’avant-projet sommaire avant lui, l’APD jette les bases de la conception générale de l’ouvrage mais cette fois-ci, sur un plan définitif.

Préciser la composition générale de l’ouvrage

En premier lieu, l’avant-projet détaillé valide les principes constructifs pris sur la base des études techniques antérieures et confirme la conception architecturale. Pour ce faire, il détermine notamment : 

• Les dimensions de l’ouvrage
• Les solutions techniques choisies notamment pour les installations techniques et les raccordements (réseau d’évacuation des eaux...)
• Les dispositions techniques pour les fondations et la structure ainsi que leur dimensionnement 
• L’aspect extérieur, c’est-à-dire architectural
• La délimitation des surfaces et des espaces intérieurs
• Les plans (plan de masse, de coupe, façades, élévations...)
• Les matériaux utilisés et les fournitures nécessaires

Arrêter le coût prévisionnel des travaux et le calendrier de réalisation

L’APD reprend ensuite l’estimation provisoire préalablement calculée lors de l’avant-projet sommaire. Il la complète sur la base d’un chiffrage plus précis et par corps d’état afin de proposer un coût prévisionnel de travaux définitif. Ce dernier permet ainsi d’établir un forfait de rémunération pour le contrat de maîtrise d’œuvre en adéquation avec les premiers échanges.

Il en va de même pour la durée des travaux. Leur cadencement et le délai global de réalisation de l’ouvrage sont arrêtés. Ce calendrier servira au maître d’œuvre pour assurer le suivi de l’état d’avancement des travaux jusqu’à leur réception.‍

Entériner les choix du maître d’ouvrage et du maître d’œuvre

À ce stade de la conception du projet de construction de son bâtiment, le maître d’ouvrage dispose de tous les éléments pour confirmer son programme immobilier et ses financements. Il a la possibilité d’entériner certains choix indispensables à sa poursuite suivant des coûts d’investissement et d’exploitation. L’avant-projet détaillé lui permet également de planifier sa relation avec le maître d’œuvre. Les missions correspondant au forfait de rémunération sont contractualisées. 

Préparer la demande de permis de construire et le dossier de consultation des entreprises

C’est sur la base de l’APD que sont préparés tous les documents nécessaires à la constitution du dossier d’obtention de l’autorisation de construire et à la consultation des entreprises (DCE). Il s’agit en particulier du cahier des clauses administratives particulières et techniques sur lesquels tous les corps d’état vont s’appuyer pour proposer leurs chiffrages.

Que contient un APD ?

Le maître d’œuvre doit remettre au maître d’ouvrage un certain nombre de pièces indispensables à sa compréhension de la constitution du bâtiment. 

Les pièces graphiques

L’avant-projet détaillé comprend tous les plans qui permettent de visualiser l’ensemble des travaux à réaliser afin d’aboutir aux plans d’exécution qui seront remis aux intervenants selon leur corps d’état. Ces documents font état de la cohérence de l’ouvrage pensé par la maîtrise d’œuvre par rapport aux attentes du maître d’ouvrage. Cette adéquation servira à affiner certains points lors des phases suivantes de conception approfondie. On retrouve dans l’APD : 

• Un plan de masse à 1/200ème : vision aérienne de l’implantation du bâtiment sur le terrain avec le tracé de principe des réseaux extérieurs ainsi que des constructions existantes.
• Des plans sommaires de niveaux à 1/100ème avec certains détails à 1/50ème : les rez-de-chaussée, R+1, R+2, R-1, etc. sont matérialisés suivant leurs espaces et leurs caractéristiques.
• Des plans coupes à 1/100ème : le terrain et la construction sont représentés dans leur hauteur.
• Des plans de façades à 1/100ème : les façades existantes et projetées sont dessinées afin de valider les questions esthétiques.
• Des insertions dans le site : parfois, des dessins du programme sont réalisés pour permettre une meilleure appréhension de la réalisation des travaux.

Les pièces écrites

Pour compléter la compréhension des pièces graphiques, le concepteur ajoute dans l’APD  les documents suivants: 

• Un tableau détaillé des surfaces et des dimensions
• Un calendrier de réalisation de l’ouvrage de l’ouverture de chantier à l’achèvement
• Une notice descriptive qui comprend : 
• Le dossier technique avec notamment la liste des matériaux et des fournitures utilisés, les équipements installés et les prescriptions requises pour le respect de la règlementation thermique (RT 2012)
• La notice Haute Qualité Environnementale (HQE)
• La notice acoustique (et sismique si nécessaire)
• Un tableau du coût prévisionnel définitif des travaux reprenant : 
• Une estimation globale
• Un prix établi à 10% près suivant des ratios de construction qui seront précisés avec les devis des entreprises ayant répondu aux appels d’offres

La phase de conception, et en particulier l’avant-projet détaillé, a son importance dans le projet de construction puisqu’elle prépare les plans et dossier d’exécution. Elle est l’expression du travail de collaboration entre la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’œuvre et de l’adéquation entre l’idée du premier et la concrétisation du second. C’est pourquoi elle constitue une étape cruciale qui ne doit pas être bâclée. Un avant-projet détaillé mal défini entraînerait un dossier de demande de permis de construire inadapté, ce qui représenterait une perte de temps de plusieurs mois que le porteur du projet ne peut généralement pas se financièrement permettre.