Construire son bilan de promotion immobilière efficacement

Établir le bilan financier d'un programme immobilier détermine si l'investissement est avantageux ou non. Découvrez comment le construire. 

Un promoteur immobilier est un investisseur. Il organise le financement d’une opération et y injecte des fonds propres dans le but d’obtenir un bénéfice à la revente. Il doit donc établir un bilan de promotion immobilière pour calculer une marge prévisionnelle la plus réaliste possible.

Ce bilan financier est en quelque sorte un budget de faisabilité du programme immobilier qui va déterminer si l’investissement est avantageux. L’estimation des dépenses s’avère être l’étape du bilan à affiner pour éviter tant que faire se peut les écarts de rentabilité.

1. La faisabilité financière du projet immobilier

Tout montage d’opération de construction part d’un élément incontournable : le terrain. C’est en étudiant les fonciers disponibles à la vente que les promoteurs projettent leurs programmes immobiliers neufs. L’emplacement, le marché immobilier local, l’environnement architectural, les règles de constructibilité, ou encore la réceptivité de la municipalité sont analysés. Mais surtout, ils fixent un prix de vente aux futurs acquéreurs des logements suivant le marché de la vente immobilière.

a. L’influence du prix d’achat du terrain

Une fois l’intérêt du terrain incontestable, le promoteur fixe son prix d’achat du foncier maximum. Car contrairement aux idées reçues, ce n’est pas du montant d’acquisition que découle un projet de construction immobilière, mais l’inverse. Cette méthode s’appelle « bilan promoteur » ou « compte à rebours ». Elle consiste au départ, comme dans tout budget prévisionnel, à déterminer les recettes et les dépenses de l’opération. De la différence de ces coûts découle la charge foncière maximale. Dans le cas où ce delta est insuffisant, le programme immobilier est tout simplement abandonné. L’effet de levier de la construction immobilière sur le foncier est sans conteste l’élément déterminant de l’utilisation généralisée de cette méthode.

b. Les composants du budget de promotion immobilière

La difficulté majeure pour établir un bilan prévisionnel réside dans la quantité de composants à prendre en compte : il ne faut rien laisser de côté.

ð Les recettes

Dans cette catégorie, le promoteur immobilier indique le chiffre d’affaires estimé au regard du prix de vente qu’il a fixé, pour chacun des logements qu’il va construire.

ð Les dépenses

Les dépenses sont généralement réparties en 3 catégories qui composent le « prix de revient » de l’opération.

- La charge foncière : Il s’agit de l’achat du terrain, des taxes afférentes, des frais de notaires...

- Le coût de la construction : On y inclut les travaux, les honoraires techniques, les études de sol, les assurances...

- Les frais annexes : Ce sont les honoraires de gestion, de publicité, les frais financiers, le coût du crédit, la GFA (garantie financière d’achèvement) ...

Plus la liste des dépenses à prévoir est précise, plus elle réduit les aléas. Mais la ligne du budget du programme immobilier la plus complexe est certainement celle relative à la construction. Le montage financier, qui nécessite de convaincre les banques, dépend d’éléments incertains pendant une bonne partie du projet.

2. L’estimation des coûts de construction

Cette étape est d’autant plus délicate qu’elle fait appel, pour une grande part, à la capacité d’anticipation du maître d’ouvrage.

a. Maîtriser les contraintes géotechniques 

Les contraintes techniques du terrain comportent une part importante d’aléas qu’il est indispensable de lever. Celles-ci peuvent concerner un sol pollué, une zone d’installation classée, un bâtiment à démolir qui est amianté... Ces éléments extérieurs à l’acte de construire doivent être quantifiés.

b. Effectuer les études de conception

Concernant la construction du projet immobilier en lui-même, différentes études techniques vont être exécutées pour aider à établir le chiffrage des travaux pour chaque corps d’état. Réalisées par des bureaux d’études spécialisés, elles vont donner des indications permettant de décider quel matériau ou quelle technologie est souhaitable pour la réalisation du programme. Ce sont les études thermiques, de structure, de fluides... Ainsi, le promoteur recense toutes les contraintes du projet qui vont l’aider dans l’établissement des coûts.

c. Consulter les entreprises

Un DCE (dossier de consultation des entreprises) est ensuite transmis aux entreprises pour qu’elles établissent un devis. La qualité du DCE conditionne très nettement la précision des réponses des intervenants. Dans ces chiffrages, il doit être facile de distinguer le coût des matériaux et celui de la main d’œuvre.