Comment le maître d’œuvre définit son budget de construction ?

Le Maître d'oeuvre doit s'adapter au possibilité financière de son client, le Maître d'ouvrage. Il va définir un budget détaillé et ajusté.

La rencontre avec le maître d’œuvre a permis au maître d’ouvrage d’exprimer ses attentes, de mettre à plat ses besoins et identifier ses contraintes. Ce dernier arrive généralement à cette entre vue avec une première ébauche de son plan de financement, basé sur une comptabilité approximative.

À ce stade, la mission du maître d’œuvre, qu’il soit architecte ou bureau d’études, consiste à déterminer la faisabilité du projet de construction au regard de ce premier plan financier. Il va alors définir un budget adapté en tenant compte des contraintes et des souhaits de son client.

1.    L’élaboration du budget : une étape décisive du projet de construction

Tout d’abord, le maître d’œuvre réalise une étude d’esquisse qui s’accorde avec les premiers éléments de contraintes, c’est-à-dire : 

-      Les paramètres liés au terrain

-      Les options des construction envisagées

-      Les finances du client

Cette esquisse, qui comporte des plans et des projections, permet une visualisation du projet inséré dans le site existant et de se faire ainsi une première idée. Si cette esquisse est validée, le maître d’ouvrage passe dans une phase de travail plus complète et s’engage dans un contrat de maîtrise d’œuvre. Cette mission se décompose en deux parties.

a.    Un budget prévisionnel : l’avant-projet sommaire (APS) 

Le maître d’œuvre approfondit les différentes options retenues par le maître d’ouvrage pour la construction du bâtiment. Il fournit des descriptions détaillées pour chacune d’elles auxquelles il associe les premières notions budgétaires. L’APS comporte : 

-       La composition générale de l’ouvrage (volumes, plans...)

-       Les solutions techniques proposées

-       Une estimation d’un coût prévisionnel(y compris les honoraires du maître d’œuvre)

-       Un planning des travaux

b.    Un budget confirmé : l’avant-projet définitif (APD)

L’avant-projet sommaire fixe le projet de construction dans sa version finale. Les surfaces, les dimensions et les volumes sont actés, ainsi que les procédés techniques et les matériaux. La mise en œuvre est cadrée avec la description des travaux incluse dans une notice technique et leur séquençage dans un calendrier. À ce stade, le premier chiffrage est confirmé ou modifié mais se trouve surtout beaucoup plus détaillé.

Parce que l’APD est le préalable nécessaire aux étapes d’appel d’offres pour le choix des entreprises et de dépôt d’une demande de permis de construire, il comprend toutes les pièces : 

-      Administratives

-       Techniques

-       Juridiques

2.   Les différents critères relatifs aux coûts de construction

Que ce soit pour les premières estimations de son budget prévisionnel ou pour le chiffrage définitif, le maître d’œuvre s’appuie sur deux éléments complémentaires.

a.    La variation de l’indice du coût de la construction (ICC)

Lors de sa mission d’APS, le maître d’œuvre doit au préalable se prononcer sur l’adéquation du projet de construction avec l’enveloppe financière dont dispose le maître d’ouvrage afin de confirmer ou infirmer sa faisabilité. Pour ce faire, il s’appuie sur des informations publiées par le Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités locales. 

Chaque trimestre, l’indice du coût de la construction, publié par l’INSEE, mesure l’évolution des prix des constructions dans le  BTP. Un prix hors taxe au mètre carré pour les bâtiments de logements et pour les bâtiments d’autre nature peut être ainsi fixé. Suivant la surface du projet, une première estimation se dégage.Quant au coût par poste, la répartition est approximativement la suivante : 

- 30%de gros œuvre (fondations, structure...)

- 30%de second œuvre (habillage, isolation...)

- 30%de lots techniques (plomberie, électricité...)

- 10%de VRD (voiries, réseaux...)

Le prix d’acquisition du terrain ne doit pas être oublié dans ce premier chiffrage. À ces montants il convient également d’ajouter les honoraires de l’architecte et des bureaux d’études, dont les montants varient entre 7 et 15%.

b.    Les spécificités de chaque construction neuve

Les variations dans les prix dépendent ensuite de plusieurs postes.

- Le coût du terrain : Outre son prix d’achat, le terrain peut entrainer d’autres frais dont il faut tenir compte.

-  La nature du sol : la qualité du sol génère parfois des surcoûts dus, par exemple, à des fondations spéciales.

-  La viabilisation : Le raccordement du terrain varie de manière sensible selon les communes.

- Le type de maison : Le coût de la construction fluctue selon les options choisies. Bien sûr, plus le bâtiment est grand et complexe, plus le budget sera élevé.

-  Étage ou plein pied : l’élévation d’étages fait rapidement grimper les coûts. 

-  Traditionnel ou contemporain :le contemporain, du fait de ses voiles béton, de ses grandes menuiseries et de ses toitures terrasses, est nettement plus onéreux. 

-  Formes et distribution des pièces :là encore, des plans en L ou en U complexifient la structure. 

-  Type de toiture : un toit plat ou en demi-pente nécessite du béton et une étanchéité, ce qui rajoute des frais. 

-  Équipements : volets roulants électriques, climatisation réversible, porte de garage automatique... Autant de budget à préciser.

-  Développement durable : en moyenne, les bâtiments BBC entrainent un surcoût d’environ 10/15% compte tenu des matériaux et des techniques utilisés.

En définitive, le maître d’œuvre doit composer avec différents critères très hétérogènes, mais qui ont chacun leur importance. L’élaboration du budget prévisionnel est une opération complexe dont l’incidence sur le projet de construction est cruciale. En effet, un budget sous-évalué de plus de 10% met le maître d’ouvrage dans une position délicate au regard de son plan de financement.Le résultat de la consultation des entreprises qui fixe les prix de manière définitive ne doit donc pas être trop éloigné de l’estimation initiale.